Immobilien kaufen oder Immobilie mieten – was passt besser zu mir?

Viele stellen sich die Frage, ob der Immobilienkauf günstiger ist als das Mieten. Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten, deshalb werden hier Tipps aufgelistet, unter welchen Voraussetzungen man einen Kauf in Betracht ziehen sollte.

Das Eigenheim ist für viele Menschen ein Ziel auf das sie jahrelange hinarbeiten. Verstärkt wird dieser Wunsch durch das niedrige Zinsniveau, doch dieses bringt auch seine Tücken mit sich, welche viele vorerst nicht bedenken.

 

Einstufung der Immobilie – teuer oder günstig

Bei der Kaufüberlegung kann eine Kennzahl, welche größtenteils nur von Kapitalanlegern genutzt wird, sehr behilflich sein – nämlich der Mietpreismultiplikator. Dieser gibt an, ob eine Immobilie als teuer oder günstig angesehen werden kann. Deshalb sollten viele Selbstnutzer auch die Möglichkeit der Verwendung dieser Kennzahl in Betracht ziehen, um frühestmöglich zu erkennen ob der Kauf der Wunschimmobilie wirtschaftlich vertretbar ist oder nicht. Dieser kann wie folgt berechnet werden:

Die Kalt-Miete einer Wohnung beträgt € 1.000,- monatlich – € 12.000,- jährlich. Die Wohnung wird für € 300.000,- verkauft

Mietpreismultiplikator: 300.000 (Kaufpreis) / 12.000 (Jahreskaltmiete) = 25 (Mietpreismultiplikator, Jahre die man für den Kaufpreis mieten kann)

Das bedeutet, dass man 25 Jahre in der Wohnung wohnen könnte, während man sie – aus grob gerechneter finanzieller Sicht – besser gekauft hätte, denn dann hätte man nach den 25 Jahren sogar eine Wohnung in seinem Eigentum. Was hier nicht berücksichtigt ist, ist die Indexierung der Miete. Eine Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt, welcher diese über die Jahre mitsteigen lässt. Dafür steht im Umkehrschluss ungebundenes Kapital für Anlagen zur Verfügung mit welchem auch eine Rendite erwirtschaftet werden kann.

Weiters bietet der Mietpreismultiplikator Auskunft über die Jahresmieten, welche für eine Immobilie zu bezahlen wären, wenn man sie mieten würde. Grundsätzlich kann man sagen, je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite und desto eher sollte man vom Kauf dieser Immobilie absehen.

Man muss dazu aber noch die Lage, die Ausstattung, den Zustand sowie das Wertsteigerungspotenzial der Liegenschaft berücksichtigen. Denn auch wenn der Mietpreismultiplikator als hoch eingestuft wird, kann es darüber hinaus bedeuten, dass Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage haben. Das bedeutet, dass trotz hohem Mietpreismultiplikator eine weitere Wertsteigerung und eine hohe Attraktivität in der Zukunft gesichert sein könnten und dadurch der Immobilienkauf sinnvoll ist.

 

Niedrige Zinslage – Gewinn oder Verlust

Durch die niedrige Zinslage können Selbstnutzer trotz eines hohen Kaufpreises immer noch profitieren. Das ist aber nur gegeben, wenn ein möglichst langer Verzinsungszeitraum gewählt wird und man höhere Tilgungen leistet. Dadurch kann man sich vor einer Steigung des Marktzinses schützen, weil die Restschuld durch höhere Tilgungen geringer ausfällt und sich somit ein höherer Zinssatz weniger bemerkbar macht.

Weiters sollte man sich nur auf einen hohen Kaufpreis einlassen, wenn gewisse Faktoren für einen stabilen oder auch steigenden Wert sprechen. Das ist gegeben, wenn:

  • die Immobilie in einer Ortschaft liegt, welche mit niedriger Arbeitslosigkeit, steigender Einwohnerzahl, sowie wachsender Wirtschaft überzeugt
  • die Lage der Liegenschaft wenig Verkehrslärm und eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz bietet

Ein weiterer wichtiger Punkt, der zu beachten ist, ist der Vergleich, wie viel Miete man während der kompletten Finanzierungsphase gezahlt hätte. Durch die ständige Mietsteigerung kann man davon ausgehen, dass man bei einem vergleichbaren Objekt besser als Käufer abschneidet. Denn trotz hoher Rückzahlungen summiert sich die gesamte Rückzahlung meist auf eine weniger hohe Summe als die gesamten Mietkosten in derselben Zeit. Zusätzlich dazu profitiert der Käufer über Eigentum, währenddessen der Mieter keines hat. Im Idealfall sogar von einer starken zusätzlichen Wertsteigerung über die Jahre.

Würde es keine Mietsteigerung geben, wäre es genau anders herum. Doch auch hier würde die Zeit einen großen Faktor spielen, da die reale Schuld und somit die damit verbundene Kaufkraft durch die Inflation im Zeitverlauf abnehmen würde.

 

Vor- und Nachteile einer eigenen Immobilie

Grundsätzlich bietet der Kauf einer eigenen Immobilie, welche als langfristiges Investment gesehen wird, viele Vorteile:

  • Liegenschaften bieten einen praktischen Nutzwert, denn sie können bewohnt werden
  • Es muss keine Miete bezahlt werden
  • Verfügt die Immobilie über eine gute Lage ist mit künftigen Wertsteigerungen zu rechnen
  • Ab dem Zeitpunkt der vollständigen Abbezahlung stellt sie eine gute Altersvorsorge dar

 

Es können trotz vieler Vorteile auch Nachteile auftreten, da die individuelle Lebenssituation immer berücksichtigt werden sollte:

  • Die Mobilität von Eigentümern ist eingeschränkt, da man das Eigenheim nicht kurzfristig, wie bei einem Mietvertrag, kündigen kann
  • Nachbarn können selten ausgesucht werden, Mieter allerdings haben die Möglichkeit schneller umzuziehen
  • Bei einem möglichen Verkauf müssen meist mehrere Monate Wartezeit eingeplant werden
  • Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten sind selbst zu bezahlen

 

Entwicklung der Immobilienpreise

Da sich die Immobilienpreise laufend verändern, sollte man diesen Wandel immer bei einem Kaufvorhaben berücksichtigen. Der Unterschied der Liegenschaftspreise in ländlichen Regionen ohne großem Tourismusangebot und schlechter Infrastruktur und in der Stadt als auch in Regionen mit großem Tourismusangebot und guter Infrastruktur entwickeln sich außerdem unterschiedlich, da Immobilien in Ballungsräumen grundsätzlich teurer sind. Zusätzlich dazu differenzieren sich auch die Preise in den einzelnen Regionen. Die Preise sind in Regionen mit starkem Zuzug und hoher Nachfrage höher, weil die Lage, Infrastruktur und Bekanntheit oftmals besser sind. Deshalb sollte man sich gut über verschiedene Standorte informieren, da ein günstiges Haus nicht sofort den optimalen Standort für jeden verspricht.

Zudem sollte man sich sicher sein, dass die Immobilie im Falle eines zukünftigen, erneuten Verkaufs eher an Wert zunimmt und nicht abnimmt. Durch die Wertsteigerung besteht die Möglichkeit den vorherig bezahlten Kaufpreis zurückzuerhalten und nicht Geld zu verlieren. Die Überlegung zu treffen, wie lange man genau in dem gekauften Objekt wohnen will, ist daher sehr sinnvoll.

Ein weiterer Überlegungspunkt vor dem Kaufvorhaben ist, ob es nicht besser ist, das Geld für einige Zeit anzulegen, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Grund dafür ist, dass nicht nur der Kaufpreis bezahlt werden muss. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Maklerprovision werden zusätzlich in Rechnung gestellt. Es kann sich daher lohnen, den Immobilienkauf ein wenig nach hinten zu verschieben, den Eigenkapitalanteil durch verschiedene Anlagemöglichkeiten zu erhöhen und somit eine gewisse zusätzliche Sicherheit aufzubauen.

 

Welcher Typ sind Sie?

Der individuelle Lebensstil und die Lebensplanung spielen bei der Entscheidungsfindung, ob man ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten sollte, eine große Rolle. Wenn man finanziell auf sicheren Beinen steht und sich sicher ist einen Kredit langfristig bedienen zu können, sowie längerfristig am gleichen Ort leben will, sollte ein Kauf in Betracht gezogen werden. Reparaturen und Instandhaltungen sollten dennoch nie vergessen werden, da diese oftmals unerwartete Ausgaben darstellen, welche selbst zu tragen sind.

Im Gegenzug dazu sollte man so flexibel wie möglich sein wollen, keine Kosten für teure Sanierungen tragen wollen, sowie nicht das ausreichende Eigenkapital haben, wäre das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses sinnvoller als der Kauf.

 

Was bedeutet das für Tirol und die Region Kitzbühel?

Wer in den vergangenen 20 Jahren eine Immobilie in Tirol und allen voran in der Region Kitzbühel besessen und diese nicht zu früh verkauft hat kann sich glücklich schätzen. Die Preise haben sich vervielfacht, was bei einem Wiederverkauf dementsprechend viel Gewinn einbringt. Dadurch macht eine oder mehrere Immobilien sehr oft einen großen Teil des Privatvermögens einer Person aus. Jedoch sind auch die Alternativobjekte dementsprechend im Preis angestiegen. Daher hält sich der individuelle Gewinn für Selbstnutzer oft in Grenzen. Wenn auch das Eigentum in den letzten Jahren die bessere Alternative zur Miete dargestellt hat.

Vor allem zählt eine individuelle und gute Beratung was für den jeweiligen Lebensstil und Typ die ideale Lösung darstellt. Gerne stehen wir Ihnen hier für ein persönliches Gespräch in unserem Büro oder auch bei Ihnen zu Hause jederzeit zur Verfügung und beraten Sie zur individuell perfekten Lösung. Sie stehen vor dieser wichtigen Entscheidung, dann melden Sie sich jetzt unverbindlich bei uns.

 

Julia Volk
Immobilienberaterin
CP Lifestyle Immobilien GmbH