Am Beginn einer jeden Immobilientransaktion steht ein Eigentümer der sich Gedanken darüber macht zu welchem Preis seine Liegenschaft verkauft werden kann. Die Anschaffungskosten der Immobilie hat der Verkäufer natürlich im Blick, aber abzuschätzen was ein gesamtes Objekt (z.B. Grundstück + Haus) Wert ist, ist ohne eine professionelle Immobilienbewertung und guter Marktkenntnis oft sehr schwierig. Bei einer solchen Bewertung wird der Verkehrswert/Marktwert ermittelt – doch wie genau funktioniert das und kann der Verkehrswert auch durch den Eigentümer selbst ermittelt werden?

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert bildet die Grundlage für Transaktionsentscheidungen zwischen Käufer und Verkäufer. Bei genauerer Betrachtung bezeichnen die Begriffe Marktwert und Verkehrswert denselben Wert zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. So stellt der im englischen Market Value genannte Verkehrswert einer Immobilie den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis einer Liegenschaft dar. Es handelt sich dabei um eine möglichst präzise Schätzung des Preises, der bei einem Verkauf erzielt werden kann.

Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Lage des Objekts, die Größe, den Schnitt und auch auf mögliche Grundschuldeinträge. Für den Verkauf ist die Verkehrswerterhebung eine der wichtigsten Schritte. Wird dieser zu hoch angesetzt findet man keinen Käufer und muss den Preis nachträglich reduzieren, was am Ende meist zu einem niedrigeren Verkaufspreis als bei optimaler Einwertung führt. Setzt man den Preis zu niedrig an gehen die Eigentümer die Gefahr ein, nicht den angemessenen Preis zu erhalten. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist immer Stichtagbezogen und kann daher natürlich etwaigen Schwankungen unterliegen.

2. Die wichtigsten Faktoren für den Verkehrswert?

Die wichtigsten Faktoren für die Immobilienbewertung sind das Baujahr, die Bausubstanz, die Bewirtschaftungskosten, das Grundstück, die Bebaubarkeit des Grundstücks, die Wohnfläche, das Umfeld, sowie die Lage.

Das Grundstück und dessen Lage spielt in Tirol und vor allem im Großraum Kitzbühel aufgrund der hohen Nachfrage und des eingeschränkten Angebots eine große Rolle. Die möglicherweise darauf erbaute Immobilie wird anhand der Baukosten, des Baujahres, der Größe, der Bausubstanz und teilweise der Bewirtschaftungskosten eingeschätzt. Bei der Lage wird zwischen Makrolage (Wirtschaftliche und Politische Situation der Region, allgemeine Verkehrsanbindung etc.) und Mikrolage (Schulen, Krankenhäuser, Zufahrtsstraße zum Objekt, Restaurants etc.). Darüber hinaus ist ein Blick in die Einträge des Grundbuches für die Bewertung wichtig. Mögliche Einträge oder Altlasten könnten den Wert beeinflussen und gehören daher berücksichtigt.

3. Welche Bewertungsverfahren sind zu empfehlen?

Im Österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz sind 3 Bewertungsverfahren festgelegt. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese kommen in unseren Breiten auch am häufigsten zur Anwendung. Darüber hinaus sind auch noch das Residualwertverfahren und das DCF-Verfahren (Discounted Cashflow) in der ÖNORM normiert, kommen aber selten zum Einsatz. Im Normalfall ermittelt der heimische Makler oder ein Gutachter den Verkehrswert.

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3.1. Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird immer für die Preisermittlung von Grundstücken herangezogen und ist somit auch Teil von Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Darüber hinaus eignet sich diese Herangehensweise für Immobilien von denen viele vergleichbare Objekte kürzlich in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung verkauft wurden. Im Vergleichswertverfahren wird der erzielte Kaufpreis des zu vergleichenden Grundstückes durch dessen Fläche geteilt. Damit erhalten wir den Quadratmeterpreis. Dieser wird anschließend mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert. In der Regel wird das mit möglichst vielen Vergleichsobjekten wiederholt.

3.2. Das Sachwertverfahren

Wenn es nicht ausreichend vergleichbare Transaktionen aus der jungen Vergangenheit gibt, was in Tirol, abgesehen von Innsbruck, meist der Fall ist, zieht man das Sachwertverfahren heran. Verwendet wird dies für leerstehende oder selbstgenutzte Immobilien. Der Bodenwert, der durch einen Vergleichswert ermittelt wurde, wird mit dem Bauwert (Herstellungskosten altersbereinigt und Außenanlagen) addiert und ergibt dadurch den Sachwert. Die Herstellkosten werden aus der Nutzfläche und den Neuherstellungskosten bestimmt. Diese Herstellungskosten wurden in Österreich 2007 von Kranewitter publiziert und müssen dann über den Baupreisindex indexiert werden. Dazu werden noch Außenanlagen wie Garagen, Mauern, Wege addiert. Dieser Wert wird dann je nach Alter und Zustand angepasst. Es gibt 3 Arten die Alterswertminderung zu berechnen. Zum einen die am häufigsten angewendete lineare Alterswertminderung (w = Alter/Gesamtnutzungsdauer x 100 z.B. bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer pro Jahr 1,25%), Wertminderung nach Ross (w = 1/2 x ((A/G)² + A/G) x 100) und zum anderen die parabelförmige Alterswertminderung (w = (A/G)² x 100). Ross und die Parabelförmige Wertminderung arbeiten mit der Überlegung, dass eine Immobilie in den ersten Jahren ihrer Lebensdauer weniger Wertverlust hat als in den Späteren. Wichtig ist, dass es sich hier um das Technische Alter der Immobilie handelt. Durch umfassende Sanierung (Dach, Dämmung etc.) kann sich die Nutzungsdauer des Gebäudes klar verlängern, andererseits durch eine zu starke Beanspruchung ohne Pflege und Reparaturen auch deutlich verkürzen. Nachdem vom Bauwert die jeweilige Alterswertminderung abgezogen wurde addiert man diesen mit dem Bodenwert und erhält dadurch den vorläufigen Sachwert. Dieser muss noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden und man erhält den finalen Sachwert.

Beispiel:

Bewertungsjahr 2018, Grundstück: 1000 m², Bodenrichtwert: 1000 €, Baujahr Haus: 1978, Alter Gebäude: 40 Jahre, 1 Garage à 15.000,-, Nutzfläche: 150 m², Baukosten: 2000,- €/m² Nutzfläche, Baukostenindexierung: + 31 % seit Publizierung von Kranewitter, Räumliche Anpassungsfaktoren Baukosten: +15% Bezirk Kitzbühel lt. BKI 2008, Alterswertminderung pro Jahr, linear 1,25%, starke nachgefragte Objektgröße in überdurchschnittlich guter Lage (+10%)

Bodenwert (1000 m² x 1000 €) = Bodenwert insgesamt 1.000.000 €

Bauwert: 150 m² Nutzfläche x 2065 € = 309.750 €
+ 1 Garage 15.000 €
+ Außenanlagen (Mauern, Wege) 20.250 €
+ Baunebenkosten 45.000 €
= Zwischensumme 390.000 €

+ Baukostenindexierung (+ 31%) = 120.900 €
= Bauwert indexiert 510.900 €

+ Anpassungsfaktor BKI (+ 15%) = 76.635 €
= Bauwert regional angepasst 587.535 €

– Alterswertminderung (1,25% x 40 Jahre –> 50,00%) = 293.767 €
= finaler Bauwert 293.768 €

+ Bodenwert insgesamt 1.000.000 €
= vorläufiger Sachwert 1.293.768 €

x Marktanpassungsfaktor 1,10 = 129.377 €
= finaler Sachwert 1.423.145 €

3.3. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren heißt so, da es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Die Methode des Ertragswertverfahren eignet sich deshalb vor allem für Gewerbeimmobilien und vermietete Objekte. Das Ertragswertverfahren teilt sich wiederum um den im Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Der Gebäudeertragswert setzt sich aus Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und Kosten zur Bewirtschaftung des Grundstücks und Gebäudes zusammen. Das Ertragswertverfahren sollte im Idealfall gemeinsam mit einem Experten geschehen, da es sehr aufwendig ist.

Als erstes muss der Jahresrohertrag ermittelt werden. Dieser stellt die gesamte Jahresmiete ohne Abzüge dar. Davon werden Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Verwaltungs- und Betriebskosten abgezogen. Hier kann man mit insgesamt ca. 15-25% rechnen. Nach dem Abzug der Bewirtschaftungskosten erhalten wir den Jahresreinertrag. Parallel zum Jahresreinertrag muss die Bodenwertverzinsung errechnet werden. Errechnet wird die Bodenwertverzinsung durch die Multiplikation des Bodenwerts und des Liegenschaftszinses und wird schlussendlich von Jahresreinertrag abgezogen. Dadurch erhalte ich den Reinertrag der baulichen Anlagen, welcher mit dem Vervielfältiger multipliziert wird. Aus dieser Rechnung ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen vor Abzug sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Diese wertbeeinflussenden Umstände wie Bauschäden, Mehr- oder Mindererträge, Denkmalschutz etc. werden hinzuaddiert oder abgezogen wodurch wir den Ertragswert der baulichen Anlagen erhalten. Dieser wird mit dem Bodenwert addiert und wir erhalten den Ertragswert der Liegenschaft.

Beispiel:

Bewertungsjahr 2018, Grundstück: 400 m², Bodenrichtwert: 1000 €, Liegenschaftszins: 5%, Baujahr Haus: 1978, Alter Gebäude: 40 Jahre, Nutzfläche: 300 m², Miete 5000,- €

Jahresrohertrag 5000,- € + 12 Monate: € 60.000,-
Jahresrohertrag x Bewirtschaftungskosten 20%: € 12.000,-
Jahresreinertrag (Rohertrag – BW-Kosten): € 48.000,-
Bodenwertverzinsung 5% x 400.000,-: € 20.000,-
Reinertrag der baulichen Anlagen: € 28.000,-
Reinertrag x Vervielfältiger (17,16): € 480.468,-
Ertragswert der baulichen Anlagen vor s.w.U.: € 480.468,-
Ertragswert – Bauschäden 30.000,-: € 450.468,-
Ertragswert der baulichen Anlagen: € 450.468,-
Ertragswert + Bodenwert: € 850.468,-
Ertragswert gesamt: € 850.468,-

4. Verschaffen Sie sich selbst einen Überblick – vertrauen Sie auf einen Profi

Mithilfe der beschriebenen Verfahren lässt sich professionell der Verkehrswert einer Immobilie oder auch der Grundstückswert ermitteln. Aufgrund der vielen Variablen empfiehlt es sich dennoch gerade bei der Einwertung einem Profi zu vertrauen. Lassen Sie sich hier nicht von den höchsten Preisversprechen locken, sondern vertrauen Sie auf einen Experten, der sich wirklich ordentlich mit dem Verkehrswert der Immobilie auseinandersetzt. CP Lifestyle Immobilien hilft Ihnen gerne dabei, den aktuellen Verkehrs- oder Marktwert zu bestimmen, sollten Sie Immobilien verkaufen oder kaufen wollen.

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Christoph Pichler, B.A.
Geschäftsführer
CP Lifestyle Immobilien GmbH