Was sind meine Rechte und was meine Pflichten
Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nach dem Mietrechtsgesetz werden grundsätzlich im Mietvertrag festgehalten. Doch der Oberste Gerichtshof hat in den letzten Jahren viele Mietvertragsklauseln aufgehoben. Man darf also nicht alles, in dem Mietrechtsgesetz unterstellten, Mietvertrag frei vereinbaren. Vermieter und Mieter sollten sich deshalb vorab genau informieren, welche Klauseln zulässig sind.
Wann muss ich das Mietrechtsgesetz in Österreich voll, wann teilweise und wann gar nicht beachten?
Zur Gänze vom MRG ausgenommen sind Mietgegenstände, welche im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions-, Lagerhausunternehmens oder eines Heimes vermietet werden. Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, wenn die Vertragsdauer ein halbes Jahr nicht übersteigt. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden zählen nicht). Mietverträge über unbebaute Flächen, sofern sie nicht mit Räumlichkeiten mitgemietet sind.
Dem MRG nur teilweise unterworfen sind Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsmitteln auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen und das Gebäude auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau durch den Hauptmieter eine Geschäftsräumlichkeit (Wohnung) errichtet werde.
Ist die Geschäftsräumlichkeit (Wohnung) durch einen Aufbau, der nicht mit einem Dachbodenausbau verbunden ist, neu errichtet worden, gilt die Teilausnahme vom MRG erst für Mietverträge, die nach dem 30.9.2006 geschlossen werden. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. In diesem Fall muss der Mietvertrag nach dem 30.9.2006 abgeschlossen werden. Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark.
Welche Leistungen umfasst ein Mietvertrag laut Mietrecht in Österreich?
Im Prinzip überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung für einen festgesetzten, monatlich zu entrichtenden Betrag. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug zum Einhalten folgender Vereinbarungen: Pünktliche Bezahlung der Miete, eine sorgsame Behandlung des Mietgegenstandes und der allgemeinen Teile des Hauses, die Einhaltung der Hausordnung und rücksichtsvolles Verhalten gegenüber anderen Mitgliedern der Hausgemeinschaft.
Woran muss sich der Vermieter laut Mietrecht halten?
Der Vermieter hat laut MRG eine Erhaltungspflicht und muss ernste Schäden wie Wasserrohrbrüche oder undichte Leitungen umgehend beheben. Diese Erhaltungspflicht bezieht sich auch auf allgemeine Teile des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet. Die Wohnung muss laut MRG in brauchbaren, völlig benutzbaren Zustand an den Mieter übergeben werden. Der Vermieter darf, außer bei Gefahr im Verzug sofort, nach Ankündigung und Terminkoordination den Mietgegenstand begehen.
Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?
Das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder durch eine von Diesem beauftragte Person hat der Mieter zu dulden, solange wichtige Gründe dafür vorliegen. Beispiele dafür sind Kaminkehrer oder wenn ernste Schäden im Mietgegenstand vorliegen. Der Mieter hat die Neuschaffung von Mietgegenständen zum Beispiel durch Aufstockung und Dachbodenausbau zu dulden. Wird dadurch in bestehende Rechte eingegriffen, besteht die Duldungspflicht nur, insofern der Vermieter eine entsprechende Ersatzmöglichkeit schafft oder einen Geldersatz leistet. Der Mieter muss Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, sowie die Behebung ernster Schäden am Haus zulassen. Für erlittene Unannehmlichkeiten im Zuge von Umbauarbeiten ist im Extremfall allerdings ein Entschädigungsanspruch im MRG vorgesehen. Dieser greift aber nur, wenn sich die Unannehmlichkeiten beträchtlich auf die Wohnsituation auswirken. Der Mieter hat den Mietgegenstand, die darin enthaltenen Geräte und Beheizungsanlagen entsprechend zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter kein Nachteil entsteht. Auch gehört dazu, dass regelmäßig gelüftet wird, die Fenster jedoch im Winter nicht durchgehend geöffnet bleiben. Denn dies kann auch Schäden nach sich ziehen.
Wann bei Auszug die Wohnung zu streichen ist
Eindeutig am häufigsten wird darüber gestritten ob und wann die Wohnung nach dem Auszug des Mieters gestrichen werden muss. Der Oberste Gerichtshof hat eine im Mietvertrag festgehaltene Vereinbarung gekippt, da die Wände nicht über die normale Nutzung hinaus abgenutzt waren. Sollte die Farbe jedoch darüber hinaus abgenutzt sein oder die Wände ortsunüblich bemalt werden, muss am Ende wieder der Originalzustand neu herausgemalt übergeben werden. Dafür muss aber nicht einmal eine eigene Klausel im Mietvertrag festgehalten werden. Wichtig ist hier eine klare Aufklärung von Beginn an und ein Gentlemens Agreement per Handschlag.
Dürfen Haustiere im Mietvertrag verboten werden?
Sollte im Mietvertrag keine Regelung getroffen werden, ist das Halten von Haustieren erlaubt. Klauseln sind jedoch auch nur unter Umständen zulässig und wirksam. Im Einzelfall kommt es hier immer auf die Art des Haustieres und auf die Rahmenbedingungen im Mietvertrag an. Ein generelles Haustierverbot ist durch ein OGH Urteil rechtlich nicht möglich. Eine solche Verbotsregelung kann also nicht heißen „Die Haltung von Haustieren ist verboten“, sondern muss vielmehr klar zum Ausdruck bringen, dass artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere durchaus erlaubt sind. Dazu gehören z.B. Hamster oder Fische im Aquarium. Diese sind weder gefährlich, noch stören sie in der Regel die Hausgemeinschaft. Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Wenn ein Vogel (z.B. Wellensittich) manchmal zwitschert ist das voll in Ordnung. Wenn aber zum Beispiel ein Papagei mit seinem Artgenossen im Käfig den ganzen Tag um die Wette schreit, kann der Vermieter nach schriftlicher Abmahnung verlangen, dass er ausziehen muss. Ist im Mietvertrag keine Klausel zur Haustierhaltung vermerkt sind laut OGH „der Ortsgebrauch und die Verkehrssitte“ entscheidend, was so viel heißt, dass auch übliche Haustiere wie Katzen und Hunde in der Regel erlaubt sind. Jedoch kann auch hier die Haltung noch verboten werden, wenn ein Tier die Wohnung stark verschmutzt oder beschädigt und Nachbarn, zum Beispiel durch Lärm beeinträchtigt. Gefährliche und giftige Tiere wie Würgeschlangen etc. müssen von einem Vermieter nie geduldet werden.
Zusammengefasst ergibt sich die aktuelle Rechtslage: Gewöhnliche Kleintiere können nicht verboten werden, alle anderen Haustiere schon – jedoch begründet. Ein Vermieter kann also Katzen verbieten, weil zum Beispiel Leute in der Hausgemeinschaft dagegen allergisch sind. Die Haltung von gefährlichen Tieren oder auch Hunden muss ein Vermieter nicht gestatten.
Genauer Gesetzestext: www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20003860
Wie ist im MRG der Kündigungsschutz geregelt?
Der Kündigungsschutz hängt vom MRG Anwendungsbereich der Immobilie ab, sprich ob sie in den Vollanwendungs-, Teilanwendungs- oder Nichtanwendungsbereich des MRG fällt. Beim Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich gibt es klare Regeln zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und zum Mietrecht im Todesfall. Am wenigsten Schutz haben Mieter bei Wohnungen und Häusern, die in den Nichtanwendungsbereich fallen. Hier gibt es keinen gesetzlichen Kündigungsschutz und keine Befristungen. Scheut euch nicht nachzufragen, wir helfen euch gerne bei der Zuteilung ihrer Wohnung.
Christoph Pichler
Geschäftsführer & Immobilientreuhändler
CP Lifestyle Immobilien GmbH